Согласно Жилищному кодексу РФ каждому соб ственнику помещений в многоквартирном доме принадлежит и доля в общем имуществе многоквартирного дома. Что же относится к этому имуществу?

Умногоквартирного дома нет одного «хозяина». Части дома — квартиры и нежилые помещения — принадлежат разным собственникам, имеют разных владельцев, ими могут быть государство, город, граж дане, юридические лица.

Согласно ст.ст. 30 и 36 Жилищного кодекса РФ каж дому из собственников принадлежит не только конкретное помещение, но и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся:

• помещения общего поль зования, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, иное обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование;

• крыши;

• фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельно или с привлечением управляющей организации или специализированных подрядчиков, при этом используется техническая и проектная документация на дом. После определения состав общего имущества утверждается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений.

Независимо от того, создано в доме ТСЖ или нет, дом всегда находится в общедолевой собственности соб ственников помещений, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома. Сам дом не передается ТСЖ ни на «баланс», ни в собственность.

Целью создания ТСЖ является организация управления многоквартирным домом.

По закону государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой соб ственности на общее имущество, поэтому собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не нужно официально регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в таком доме.

В том случае, если обособленные нежилые помещения, находящиеся на 1-м этаже (например, помещение магазина) или в подвале, имеют своих владельцев, они не передаются в общедолевую собственность при создании ТСЖ.

Нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома — консьержные, колясочные, подвалы, — находятся в общей долевой соб ственности всех собственников помещений. Согласно действующему законодательству эти помещения могут сдаваться в аренду только в том случае, если за такое решение проголосуют на общем собрании собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников, но в соб ственность ТСЖ такие помещения не переходят.

Частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме является и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета.

Как установлено ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую соб ственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений на своем общем собрании могут делегировать председателю ТСЖ право выражать и защищать их интересы при решении данного вопроса.