Более половины москвичей давно стали собственниками своих квартир, получили право покупать и продавать их и широко этим пользуются. Покупая квартиру, многие смотрят на техническое и санитарное состояние дома, подъезда, придомовой территорий. Часто жители бывают недовольны качеством предоставляемых услуг по эксплуатации домов. Однако изменить сложившуюся ситуацию не торопятся, нередко даже препятствуют этому процессу, считая при этом, что кто-то тем не менее решит проблему за них. Однако действующее законодательство и, в частности, статья 210 Гражданского кодекса обращает внимание на те усилия и расходы, которые должен предпринимать и нести собственник в отношении принадлежащего ему имущества. Тем самым подчеркивается, что, помимо наличия у собственника прав, на него возлагаются и обязанности. Дом — это коллективный организм, обеспечивающий жизнедеятельность каждой квартиры, каждого соб ственника.

Свопросами по этой теме мы обратились к первому заместителю главы управы района Чертаново Северное Ю.Н. Богодухову.

— Согласно действующему жилищному законодательству собственники квартир обязаны выбрать один из трех возможных способов управления многоквартирным домом, в числе которых и управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ — наиболее эффективный способ управления домом с точки зрения защиты прав и интересов собственников квартир. Текущее управление домом осуществляется выбранным правлением ТСЖ. Оно же заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта общего имущества товарищества. Основные проблемы собственники решают сообща: какой ремонт сделать в подъездах, как обустроить прилегающую территорию, сколько отложить на капитальный ремонт и т. д. Поэтому важно широкое участие собственников при создании ТСЖ в доме и избрании органов управления товарищества.

Важно знать • Все льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг сохраняются.

• Члены ТСЖ не отвечают по финансовым обязательствам товарищества. Наниматели квартир, находящихся в городской собственности, в создании ТСЖ участия не принимают. На общем собрании собственников помещений интересы города Москвы как собственника таких квартир представляют должностные лица уполномоченных органов. Такими лицами являются представители ГУ ИС района.

С чего следует начать жителям многоквартирного жилого дома, желающим организовать Товарищество собственников жилья Создание инициативной группы Инициативная группа должна быть сформирована из собственников или будущих собственников жилья (если ТСЖ образуется в строящемся доме). Задача инициативной группы — собрать и провести общее собрание собственников жилья для выбора формы управления домом/домами.

Подготовка к общему собранию собственников Инициативная группа готовит:

• реестр жилых (квартир) и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома;

• бюллетени для голосования с указанием рассматриваемых на собрании вопросов;

• Устав будущего ТСЖ;

• уведомления всем собственникам помещений о предстоящем собрании с указанием повестки собрания, даты и места проведения.

Уведомления должны быть получены собственниками не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Собственники, приходя на собрание, обязаны иметь с собой копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение, документ, удостоверяющий личность (а представители собственников — документы, подтверждающие их полномочия).

Проведение общего собрания собственников Собрание проводится инициаторами. Решение о выборе формы управления домом (домами) принимается большинством голосов (более 50% от общего числа) всех собственников помещений в доме (независимо от того, пришли они на собрание или нет).

Решаются следующие вопросы:

• утверждается Устав ТСЖ;

• выбираются правление и его председатель;

• выбирается ревизионная комиссия (ревизор);

• определяются все желающие участвовать в ТСЖ.

В процессе собрания обязательно ведется протокол.

Регистрация ТСЖ После общего собрания председатель правления товарищества (или уполномоченное лицо) регистрирует ТСЖ. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц. Регистрацию проводит налоговый орган по месту нахождения создаваемого ТСЖ.

Документы, необходимые для регистрации ТСЖ:

• заявление о государственной регистрации;

• Устав ТСЖ;

• протокол общего собрания о создании ТСЖ;

• документ об оплате гос пошлины.

Информационно-организационную помощь инициативным группам домовладельцев в подготовке общих собраний собственников помещений многоквартирных домов по созданию ТСЖ в районе Чертаново Северное оказывает управа района (телефон: 318-90-30) и ГУ «Инженерная служба района Чертаново Северное» (телефон: 315-50-63).

На встречах с жителями района нередко задаются вопросы, связанные как с деятельностью ТСЖ, так и с их созданием. Вот некоторые из них:

— Вступление в члены ТСЖ осуществляется на добровольных началах?

— Согласно статье 143 Жилищного кодекса РФ собственник волен самостоятельно принять решение о вхождении в товарищество. И вместе с тем ряд решений товарищества обязаны выполнять все собственники, независимо от того, являются ли они членами данного ТСЖ или нет.

— Могут ли собственники одной или нескольких квартир, не пожелавшие вступить в ТСЖ, самостоятельно прикрепиться к иной управляющей компании?

— Нет, не могут. Закон гласит, что управление домом может осуществлять лишь одна управляющая структура. Прикрепить к ДЕЗ или иной компании возможно лишь дом целиком, если общее собрание собственников примет соответствующее решение.

— Какими полномочиями обладает председатель ТСЖ? Как узнать, законно ли он был избран?

— Председателя товарищества выбирает правление ТСЖ либо общее собрание. К протоколу собрания с данным решением должен быть открыт доступ каждому члену товарищества. Границы полномочий председателя определены Уставом, в который можно вносить изменения — опять-таки на основании решения собрания.

— Должны ли пенсионеры наряду с остальными собственниками нести бремя расходов ТСЖ? Существуют ли для них льготы?

— Понятия дороговизны тех или иных расходов ТСЖ можно оценить согласно постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г.

№ 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Там четко оговорен перечень обязательных услуг и тех, которые могут оплачиваться более обеспеченными собственниками.

— Кто проверяет деятельность ТСЖ? Куда можно пожаловаться на правление товарищества?

— Свои жалобы собственники могут адресовать в ревизионную комиссию при ТСЖ, в Мосжилинспекцию, которая проверяет предоставление гражданам коммунальных услуг, а также в налоговые органы.

С вопросами по той же теме мы обратились к председателю действующего ТСЖ «Чертаново–17», депутату муниципального Собрания внутригородского муниципального образования Чертаново Северное в городе Москве А.В. Иванову, который поделился своим опытом.

— В последние два месяца мне пришлось участвовать в нескольких публичных мероприятиях, где обсуждались проблемы, связанные с создаваемыми и работающими в Москве ТСЖ. К своему большому удивлению, я был вынужден констатировать, что, несмотря на уже солидный стаж деятельности ТСЖ в городе, не только рядовые москвичи, но и представители средств массовой информации до сих пор остаются несведущими в данной тематике и питаются в основном примитивными легендами, порожденными либо такими же неосведомленными гражданами, либо неадекватными злопыхателями. К сожалению и такая категория граждан в этой теме существует, как и в других, где надо найти компромисс между личными и общественными интересами.

Из опыта могу перечислить основные интересующие граждан вопросы и прокомментировать их.

Основной вопрос — зачем и кому нужны ТСЖ В настоящее время ТСЖ необходимы гражданам, проживающим в одном или нескольких многоквартирных домах, желающим жить в более комфортных условиях, при отремонтированном инженерном оборудовании дома, зная при этом, как и куда расходуются собираемые с них деньги. Могу допустить, что при грамотном управлении системой ЖКХ города лет через 10–20 могут появиться компании, обязательно несколько на район, которые будут эффективнее ТСЖ, то есть за те же деньги будут делать больше и лучше.

Вот тогда надо будет отдать им дом в управление и обслуживание. Но это будет очень нескоро.

Другой вопрос — у нас в доме создали ТСЖ, а мы об этом узнали только год спустя Такие случаи есть и не один. Они имеют место, как правило в домах, где более половины площадей находится в собственности города. Я против таких ТСЖ. Они законны, но бесполезны, так как их создавали как бы извне, а не изнутри. И виноваты в создании таких ТСЖ, как это не странно звучит, сами жители — собственники квартир этого дома. Они поленились прийти на собрание собственников, чтобы отстоять свое мнение, и решение было принято без их участия. Были случаи, когда жильцы, переизбирали ранее назначенное правление и начинали активно управлять своим домом. Ну, а что же делать, если большинство собственников не желают существовать в рамках ТСЖ?

Закон оставляет в этом случае за собственниками право в любое время собрать собрание собственников данного дома и изменить способ управления, выбрав любую управляющую организацию.

Замечу, что в этом случае влияние собственников на ситуацию в доме заметно ослабевает.

Следующий вопрос — в ТСЖ придется больше платить Если собственники помещений решат на собрании получать дополнительные услуги, то да. Так, например, в ТСЖ «Чертаново–17» собственники подавляющим большинством голосов пожелали обеспечить круглосуточное дежурство в подъездах, осуществить дополнительные мероприятия по благоустройству и охране территории. Это обходится соб ственникам сегодня в 5,6 рубля с квадратного метра общей площади, что для двухкомнатной квартиры в 60 квадратных метров составляет всего 336 рублей, что под силу каждой семье. С другой стороны, наше ТСЖ с учетом статистических показаний потребления воды и тепла, установило свои тарифы на эти услуги, которые меньше городских. В итоге, с учетом средств, получаемых от размещения рекламы, телевизионных и телефонных антенн на здании и других коммерческих мероприятий, платежи в нашем товариществе оказались ниже, чем в соседних так называемых муниципальных домах.

ТСЖ наберет кредитов в банке и обанкротится, после чего дом будет продан вместе с землей, а потом новый хозяин сам установит плату за наем квартир и обслуживание ТСЖ не может взять ни одного кредита, если такого решения не приняло собрание собственников помещений двумя третями голосов от общего числа голосов. Кредиты являются случаями исключительными. Дом не может быть продан с помощью ТСЖ, так как он не находится в собственности ТСЖ, собственники квартир не несут ответственности за долги ТСЖ и наоборот. Земля продана быть не может, так как ее собственником является город Москва.

Наша судьба полностью в руках председателя и бухгалтера Замечу, что исключительным правом устанавливать платежи на содержание и ремонт общего имущества обладает только общее собрание ТСЖ, а не бухгалтер, не председатель и не правление ТСЖ. Значит, если собрание примет взвешенное решение по платежам, указанной выше проблемы не возникнет. Конечно, за деятельностью любого исполнительного органа должен быть контроль. Таким контролем в случае с ТСЖ является ежегодный отчет на собрании, годовая ревизия хозяйственной деятельности и перевыборы — в случае необходимости.