КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС ПОД КРАСНЫМ ФЛАГОМ

Советский наниматель жилого помещения заставил измениться весь мир

(Окончание. Начало см. в № № 7, 8 2008 г.)

Эпоха тоталитаризма не пользуется благосклонностью новейшей историографии и обросла множеством легенд. Основные упреки, предъявляемые прежнему режиму в жилищной сфере, сводятся к тому, что лс приходом советской власти исчезло право собственности╗ и что лшикарные дома постепенно превратились в грязные коммуналки╗, к которым власть позднее добавила не достойные цивилизованного человека хрущобы. Попробуем разобраться, насколько это справедливо.

В народном суде

Действительно, совдепы проявили пренебрежение доктриной неприкосновенности частной собственности, выдвинув взамен абсурдный на первый взгляд лозунг права каждой козявки на крышу над головой. Предаваясь размышлениям о том, какая форма проживания Ч многоквартирный дом или город-сад Ч более приличествует рабочему классу, на практике власть начала запросто вселять малообеспеченные семьи в господские квартиры (первый послереволюционный фильм, снятый в 1918 г., назывался лУплотнение╗). В результате краеугольным камнем советской жилищной политики стало такое малоприятное, хотя и не выдуманное большевиками явление как коммуналка, превратившееся в кошмар миллионов.
Некое подобие морального права на это власти имели Ч уже мировая война повлекла острую нехватку средств на строительство и эксплуатацию жилья; революционные неурядицы также не способствовали процветанию коммунхоза Ч жилфонд сократился на 20%, так как его без фантазий разбирали на дрова. Правда, сократилось и население Ч люди умирали от голода, бежали в деревню, но вскоре стали возвращаться в расширенном составе. Известно, что сам великий Булгаков, бичевавший уплотнения во всю мощь своего литературного таланта, смог прописаться в Москве только благодаря записке жены Ленина Крупской, у которой он числился на службе в Наркомпросе.
Но как ни уплотняй московский жилфонд, в нем все время вскрываются резервы Ч уже в 1922 г. Чрезвычайная жилкомиссия обнаружила, что на Селезневке лнэпманы часть квартир используют под склад дров и помещение для поросят, в то время как рабочие находились в тяжелых жилищных условиях╗. Такие неприглядные факты вынуждали постоянно выискивать резервы площади и выдавать на нее нуждающимся ордера из расчета 2 кв. сажени на душу населения (чуть больше 9 кв. м). Новым поколениям так и запомнилось, что никакой собственности на недвижимость при советской власти быть не может. лДа неужель жила она до революции одна в семиэтажном доме Ч в авторемонтной мастерской, и в парикмахерской мужской, и даже в лГастрономе╗?╗, Ч интересовались простодушные пионеры всего через два десятка лет после описываемых событий. Однако генеральная линия партии в этом вопросе познала немало колебаний, пока не потерпела в борьбе с индивидуализмом окончательное поражение.

лВы знаете, что такое Ч застройщики? Ч спросил гость у Ивана и тут же пояснил: это немногочисленная группа жуликов, которая каким-то образом уцелела в МосквеЕ╗
Декретом совнаркома от 24 августа 1918 г. почти весь жилищный фонд страны был передан государству за исключением участков с доходностью не свыше установленных норм. Бывшие собственники были низведены до статуса простых квартирантов, обязанных оплачивать занимаемые помещения. Отрицательным следствием этого стало устранение хозяев жилья как лиц, заинтересованных в его сохранении. Неожиданный результат принесла и отмена оплаты жилья и коммунальных услуг. В первые же годы такой политики в Москве приходят в полную негодность 7000 жилых зданий, насчитывающих 41 000 квартир. Усугубила проблему передача Москве столичных функций. Даже в условиях советской цензуры газеты характеризуют сложившуюся ситуацию как разруху и катастрофу.
В целях сохранения и восстановления жилья в августе 1921 г. издан декрет о демуниципализации небольших жилых зданий. Собственникам могла быть возвращена их недвижимость, но за плату и не свыше определенных норм Ч до 25-50 саженей в провинции и не свыше 5 квартир в столицах (в 1924 г. в Москве такая участь постигла 7536 зданий из 27 000, еще 2936 взято в аренду частными лицами, таким образом, около 10% населения проживало в частных домах). На владельцев или пользователей возлагалась обязанность проведения ремонта, в ту пору необходимого как воздух, однако власть развязала руки и для частной инициативы в области строительства (государство в ту пору почти ничего не строило). Гражданский кодекс 1922 г. (благодаря которому и уцелела в Москве группа застройщиков) восстановил многоукладную собственность на дома. Хотя герой Булгакова придерживается невысокого мнения о тогдашних девелоперах, сам автор, видимо, жил с ними душа в душу (несколько лет снимал у застройщика жилье на Большой Пироговке). К деятельности застройщиков вообще было принято относиться свысока, исходя из того, что они строят мало и особых ценностей не создают. Однако цифры, подтверждающие этот тезис в одной из московских газет 1928 г., могут заставить усомниться в его справедливости Ч если с февраля по октябрь 1926 г. кооперативы построили в Москве на 7 млн. руб., то частные застройщики за тот же срок Ч на 1,345 млн. руб.
Чуть позже появились знаменитые жакты, которые подобно позднейшим ТСЖ даже имели право сдавать в аренду излишки и нежилые помещения. В связи с этим председатели жактов попадали в поле зрения правоохранительных органов Ч например, некто Ларин продал гражданину комнату за 5 тыс. руб., а затем повторно продал ее же за еще более высокую цену. В 1927 г. страна вновь взяла курс на централизацию, приняв на себя заботу о благополучии тех граждан, которые попали в заветные списки нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В 1949 г. право застройки для частных лиц было отменено. Но лкаждый гражданин и каждая гражданка СССР╗ сохранили право построить для себя на праве личной собственности в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города, и за соблюдением этого правила строго следили.
С падением жактов окончательно оформилось как отрасль жилищное право Ч запутанный и курьезный свод указов и постановлений. Особенно трудными были первые годы, когда квартплату взимали в зависимости от классовой принадлежности (скажем, врач-частник платил больше, чем рабочий, но меньше, чем окаянный нэпман). Сейчас трудно читать без смеха длинные таблицы расчетов квартплаты, но тогда ошибка в три копейки грозила политическим скандалом.
Целые поколения бойцов коммунального фронта были вынуждены, например, учить наизусть семистраничное разъяснение 1934 г., содержащее такие глубокомысленные указания. Если предоставлена скидка за полутемную комнату (50%) и за сырость в ней (20%), то лнельзя применять скидки в суммарном порядке, так как результат всегда получится меньший, в ущерб интересам домоуправления╗, а именно вместо 16 копеек лквартирной таксы╗ получится только 12. Кроме фундаментальных актов такого рода, издавались и менее значимые, например, по вопросу о том, лкак взимать плату за пользование центральным отоплением с одиночек, проживающих в общежитиях коечного типа, если котельная обслуживает также дома с отдельными квартирами╗.

Не камни в почках
Несмотря на исчезновение капиталистов, а затем нэпманов, уплотнения шли своим чередом, и в 1937 г. пришлось издать постановление о том, что образовавшийся излишек жилплощади может быть изъят, только если он представляет собой отдельную комнату, но не часть комнаты. Ранее даже выходящий за пределы нормы угол компетентные органы могли изъять и вселить туда нуждающегося, что, возможно, и произошло в нижеследующем случае, привлекшем внимание газеты лИзвестия╗.
лГражданка Красоткина обнаружила, что замок на ее двери сбит. На неизвестно откуда взявшемся топчане развалился незнакомый молодец, наяривающий на балалайке польку-трамблан, который представился инспектором бюро исправтрудработ Флотовым и пояснил, что намерен там жить. Хозяйка предложила молодому человеку покинуть чужую квартиру, но тот, зевнув, попросил не задерживать напрасными разговорами людей, занятых музыкальным самообразованием. Жалобу Красоткиной в милиции приняли и велели, как водится, зайти попозже, объяснив, что это дело не горит, т.к. это лне камни в почках╗. Прокурор признал действия Флотова незаконными, но и тогда милиция принимать мер не стала. Юное дарование продолжает совершенствоваться на балалайке в чужой квартире╗.
Тогда же появляется понятие лсамоуплотнения╗, которое также требовало согласия жилищных органов (хотя съемщик, вселивший лицо на излишек площади, и без того рисковал тем, что оно приобретет право требовать заключения с ним отдельного договора). Началась борьба со спекуляцией жилой площади (иначе говоря, со сдачей в поднаем). В случае выявления таковой в мае 1941 г. предлагалось изымать у виновных сданную в поднаем комнату, даже если по норме она не являлась излишком площади. Вплоть до 90-х гг. право на жилое помещение сохранялось за отсутствующим жильцом в течение 6 месяцев, в связи с чем, вероятно, и пострадал в лЗолотом теленке╗ засидевшийся на полюсе летчик Севрюгов.
Накал борьбы за новый быт постепенно приобретал черты абсурда. Пресса приветствует высказывания вроде лв нашем доме одна общая кухня на 80 квартир, там постоянно спорят о том  кто живет лучше, кто лучше варит сталь╗. Одно время этого, по-видимому, и добивалась власть, чтобы тот, кто лучше работает, лучше жил, а лодырь жил хуже, и, как следствие, лне пользовался уважением в соседском коллективе╗. Однако довольно рано даже специализированные помещения стали заселяться кем попало (общежитие имени монаха Бертольда Шварца вовсе не являлось фантазией великих сатириков), и возможности воспитания в многочисленных лвороньих слободках╗ свелись к минимуму. Отношения между соседями редко были мирными Ч например, в грозовом 1943 году учительница Черняк жалуется в газету на соседку Ремез, которая постоянно пугает ее лопатой, однако правоохранительные органы ограничиваются небольшими штрафами.
Абсурд коммунального рая начал спадать благодаря развернутому в конце 1950-х гг. масштабному жилищному строительству неоднократно осмеянных хрущоб. Оно не только позволило, наконец, вздохнуть свободно гражданам, но и свело на нет эффект свирепых жилищных законов. В отдельной квартире проследить за тем, кто и что сдает в поднаем, не так просто. Поднаем был разрешен с лицемерным условием о том, что плата за него не превышает коммунальных платежей, и вскоре наниматель при стабильной и чисто символической квартплате, бессрочном пользовании жилплощадью (когда-то ордера выдавались на 5 лет) хотя и не превратился в собственника, но ни в чем ему не уступал.

Высшая и последняя
Съемщик владел, пользовался и распоряжался квартирой, мог обменивать ее, и если не был вправе заключать сделки купли-продажи, то фактически мог передать ее кому угодно и выехать в любом направлении (один бог ведал, бесплатно или нет). Наем жилых помещений в СССР можно рассматривать как высшую и последнюю стадию диктатуры пролетариата, создавшей гигантскую строительную индустрию для обслуживания бытовых нужд, хотя и здесь имелись отрицательные аспекты. Чисто номинальная квартплата создала в умах стойкое представление о том, что все коммунальные блага даются сами собой, как солнечный свет, и их сбережение не стоит труда. Кроме того, для формы сохранявшееся в великом Жилищном кодексе 1983 г. правило о выселении нанимателя в случае невозможности совместного с ним проживания практически перестало применяться (еще в 1928 г. Верховный суд дал разъяснение о том, что выселять трудящегося хулигана, в отличие от нэпмана, можно лишь в крайнем случае, лкогда он настолько неисправим, что никакие другие меры на него не действуют). Благодаря такому гуманизму государственный жилфонд вновь начал эволюционировать в сторону хитровских трущоб, из которых он в сущности и вырос.
Бытовой социализм канул в лету, однако 70-летняя диктатура квартиросъемщика на одной шестой части суши не прошла для мира бесследно. Право на жилье ныне признано Европейской социальной хартией (Россия ее не ратифицировала). В целях обеспечения эффективного осуществления права на жилье участники хартии обязуются принимать меры, с тем чтобы лсодействовать доступу к жилью╗, лпредотвратить бездомность и сокращать ее масштабы с целью ее постепенной ликвидации╗. Все это не слишком далеко выходит за рамки благих намерений, однако даже колыбель мирового либерализма Англия в настоящее время не отмахивается от права граждан на жилище. На основании закона 1988 г. муниципалитеты предоставляют жилье на условиях так называемой гарантированной аренды, которая имеет много общего с социальным наймом советских времен.
лПока Вы соблюдаете условия договора аренды жилья, Вы можете жить в нем сколько угодно╗, говорится, например, в документах жилищной ассоциации лМендип хаусинг╗. Выселить арендатора (через суд) можно в случае неоплаты жилья, нарушения общественного порядка, порчи дома и других противоправных действий, как будто переписанных из ЖК РСФСР. В принципе разумные правила пользования жилым помещением (в нем, в частности, запрещается содержать змей и крупный рогатый скот) позволяют считать мендипское жилтоварищество и ему подобные наследниками научного социализма, хотя и по боковой линии Ч жилье там все-таки обходится не в 16 копеек. По всей вероятности, правила социалистического общежития и в дальнейшем будут оказывать влияние на политику властей, которые не хотят попробовать реального социализма на себе, и городская беднота извлечет из этого законную выгоду, хотя, возможно, и не в России.
 

Н. Голиков
.