ТСЖ ЗА ВСЕ В ОТВЕТЕ Упорядочивается система договорных обязательств. Собственникам предоставлена возможность в рамках договорных обязательств вносить плату за коммунальные услуги как управляющей компании, так и непосредственно ресурсоснабжающим организациям. При этом обязательства по оплате коммунальных услуг перед УК считаются выполненными.

В Жилищном кодексе устранены смысловые и терминологические недочеты относительно целей и назначения вносимых платежей. Так, слова «плата за жилое помещение и коммунальные услуги» заменены словами «плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плата за коммунальные услуги».

Механизм договорных отношений следующий. ТСЖ или УК заключают договор на поставку ресурсов (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления). При получении платы за оказание коммунальных услуг от собственников осуществляют расчеты за поставленные ресурсы.

В случае управления домом посредством ТСЖ ответственность перед собственниками за содержание общего имущества и качество поставляемых коммунальных услуг несет непосредственно ТСЖ.

Услуги по содержанию и ремонту общего имущества ТСЖ оказывает собственными силами либо заключает дополнительно договоры с управляющими организациями или иными организациями, оказывающими соответствующие услуги. При этом ТСЖ должно контролировать выполнение работ и оказание конкретных услуг нанятыми управляющими организациями. Но это не снимает с товарищества ответственность перед собственниками.

Если договор на управление домом заключен между собственниками и УК, ответственность за все работы и услуги, которые обеспечивают надлежащее качество содержания общего имущества и предоставление коммунальных платежей, перед собственниками несет управляющая компания.

В случае когда собственники квартир в многоквартирном доме не выбрали в качестве форм управления домом ни ТСЖ, ни УК, то есть осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом, сторонами в договоре на оказание коммунальных услуг будут являться каждый собственник и ресурсоснабжающая организация.

Отметим, что одна из норм Закона № 123-ФЗ вводится в действие в отрыве от остальных. Часть 9.1, дополнившая статью 161 Жилищного кодекса, вступает в силу с 1 марта 2012 г. Данной нормой для домов, в которых свыше 12 квартир, предусмотрена возможность непосредственного управления своим домом при заключении договора с управляющей организацией на оказание услуг или выполнение работ по содержанию общего имущества в доме.

Итак, управляющим организациям следует учесть, что некачественное управление общим имуществом, невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств по содержанию и ремонту имущества или по оказанию коммунальных услуг теперь не требует обращения каждого конкретного возмущенного собственника в суд. Законом № 123-ФЗ установлен механизм оперативного вмешательства и реагирования госорганов, который позволит вытеснить с рынка недобросовестных предпринимателей.

На основании обращения собственников или органов управления ТСЖ, или кооператива орган местного самоуправления в пятидневный срок проводит проверку, а при выявлении нарушения договорных или иных обязательств управляющей организацией в течение 15 дней со дня обращения созывает общее собрание собственников для решения вопроса о расторжении с ней договора.

В отношении злоупотреблений в части завышения тарифов на оказание коммунальных услуг управляющими организациями или ТСЖ предусмотрены следующие меры. Ресурсоснабжающие организации должны предоставлять всю информацию по тарифам на конкретную оказываемую услугу или ресурс, а муниципалитеты будут контролировать их соблюдение посредством тех же жалоб и обращений собственников и плановых проверок.

Если регулирование деятельности ТСЖ и УК более или менее прозрачно и понятно, то те дома, которые не избрали таких форм управления, выпадают из общей концепции коммунального реформирования. Для того чтобы и эти дома встали на коммерческие хозяйственные рельсы, введены нормы, возвращающие забытый институт управдомов. Вводится такой орган, как совет многоквартирного дома.

СОВЕТ ИЛИ ТОВАРИЩЕСТВО Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом и в нем более четырех квартир, собственники помещений в таком доме обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников. Если в течение года этого не сделано, орган местного самоуправления в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников и инициирует избрание совета во главе с председателем или настаивает на создании ТСЖ.

Такой совет может быть создан только в рамках одного дома. В многочисленных нормах изложены функции данного органа, которые схожи с функциями органов управления ТСЖ, то есть направлены на эффективное использование ресурсов и налаживание качественного коммунального управления.

ЗОНА ОСОБОГО ВНИМАНИЯ Отметим, что изменения, внесенные в Жилищный кодекс и ряд других нормативных актов, должны, по замыслу законодателей, сдвинуть с мертвой точки правоотношения в коммунальной сфере. Однако многие вопросы требуют более детального регулирования и глубокой проработки, например, вопросы, касающиеся саморегулируемых организаций. Поясним. На этапе внесения законопроекта в Госдуму он содержал главу, регламентирующую деятельность СРО в жилищнокоммунальной сфере. Но законодатель решил рассмотреть эти вопросы отдельно. Значит, в ближайшее время можно ожидать еще один пакет поправок в Жилищный кодекс. Действительно, передача контрольных функций в руки «коммунального» бизнеса требует особого внимания. Законодатель сейчас работает над этими поправками. Остался открытым и вопрос об аккумулировании средств на капремонт.

Кроме того, на муниципалитеты возложены ответственные функции по наведению порядка в коммунальной сфере. Это означает, что на уровне подзаконных актов необходимо ввести регламенты и различные инструкции по проведению контроля и другим вопросам.

По материалам еженедельника «Экономика и жизнь», № 22, 2011 г.__